Официальный телефон Застройщика 8 (812) 389-38-38
заказать обратный звонок

Когда решение о покупке принято...

Дата публикации:

Приобретая квартиру на первичном рынке ( в новостройке), покупатель встает перед выбором, кем он хочет быть до окончания строительства жилого дома : дольщиком ( купив жилье по 214-ФЗ ) или членом кооператива. Давайте рассмотрим основную суть, заложенную в каждый механизм приобретения жилья.

«Я бы в дольщики пошел! Пусть меня научат!»

До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года, застройщики, как правило, начинали строить объект едва получив доступ на стройплощадку, попутно оформляя разрешительную документацию. Так как требовалось финансирование на постройку дома, то и квартиры начинали продавать уже на стадии «котлована». Цена квадратного метра росла параллельно с ростом этажей дома и приближением к сроку окончания строительства, но при этом была существенно ниже «квадрата» на вторичном рынке, что делало покупку квартиры в новостройке весьма выгодным мероприятием, хотя и весьма рискованным.

В декабре 2004 года правительство РФ разработало Федеральный закон Российской Федерации N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (от 30.12.2004 г.), призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Основные постулаты данного закона гласят:

1. Привлекать денежные средства на строительство можно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (ч.1 ст.1) или «….в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах» (ч.2 ст.1).

2. Застройщик может начать привлекать деньги на строительство, при одновременно выполненных условиях:

получено разрешение на строительство объекта ,

опубликована проектная декларация (перед началом строительства проектную декларацию требуется опубликовать в СМИ или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в т.ч в Интернете)

пройдена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться объект.

Данные документы должны находиться в свободном доступе и должны предоставляться дольщику по требованию.

3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор, подписанный сторонами, но не прошедший регистрации (в ФРС) не считается заключенным.

4. Договор долевого участия в обязательном порядке должен содержать:

1) определение объекта, подлежащего передаче дольщику (строительный или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, проектная площадь),

2) срок передачи объекта дольщику,

3) цену, срок уплаты и порядок уплаты дольщиком,

4) гарантийный срок на объект. Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.

ВАЖНО: При отсутствии хотя бы одного из указанных пунктов, договор не считается заключенным. Условия договора, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, 214-ФЗ признает ничтожными.

5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора, если договор предусматривает такую возможность, а также случаи и условия изменения.

ВАЖНО: самый распространенный случай изменения цены возникает после обмеров квартиры БТИ (когда фактическая площадь квартиры расходится с проектной площадью, оплаченной дольщиком по договору и возникает либо доплата дольщика, либо возврат денежных средств дольщику). Доплата дольщика рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора долевого участия, а не на момент возникновения доплаты.

6. Застройщик должен передать объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре (ст.6,ч.1), иначе должен будет выплачивать неустойку, указанную в ч.2,ст.6. Однако передать квартиру дольщику застройщик может не ранее ввода дома в эксплуатацию (ст.8, ч.2).

7. Передачу объекта застройщик и дольщик обязаны оформить передаточным актом. Риск случайной гибели до передачи объекта дольщику несет застройщик. После подписания такого акта сторонами обязательства застройщика считаются исполненными перед дольщиком.

8. Дольщик может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полным переводом долга по договору на третье лицо. Такая уступка также подлежит государственной регистрации.

9. Право собственности на квартиру в доме-новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), постановления о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры, подписанного дольщиком и застройщиком.

Более детально ознакомиться с 214-ФЗ можно перейдя по данной ссылке или задать вопрос менеджеру по продажам.

«Объединяемся, граждане-товарищи! Объединяемся !»

Еще один из вариантов покупки квартиры возможен по договорам паенакопления в жилищном строительном кооперативе (ЖСК).

Жилищный строительный кооператив - это такая форма взаимодействия граждан, когда они объединяются для строительства и управления жильем. До начала приватизации жилья покупка квартиры в ЖСК была едва ли не единственным способом получить квартиру в собственность. И не смотря на дороговизну этого способа (а в 80-х годах стоимость пая в ЖСК составляла 3000 рублей при месячной зарплате в 120-140 рублей), от желающих купить квартиру не было отбоя.

Во-первых, потому что качество строительства было на высоте (строили для себя), а во-вторых, и управление этими домами было обособленное.

Принятый 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." регламентирует отношения по привлечению денежных средств дольщиков на этапе строительства многоквартирного дома. Этот закон прямо говорит, что единственной разрешенной альтернативой долевому строительству может служить жилищный кооператив. Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищный накопительный кооператив (ЖНК) и жилищный строительный кооператив (ЖСК). Разница между ними заключается в том, что платежи в ЖНК регламентируются 215-ФЗ от 30.12.2004г. Участник ЖНК оплачивает несколько видов взносов: первоначальный, ежемесячный и паевой. Порядок платежей в ЖСК не прописаны специальным законом. И хотя ЖСК посвящены две главы Жилищного кодекса (11-я и 12-я), единственный документ, регламентирующий оплату квартир в ЖСК - это устав кооператива.

По утверждению специализированных изданий, в период начала 2011 года - август 2014 года, треть сделок с недвижимостью была проведена по договору ЖСК. Система продажи жилья через ЖСК выглядит следующим образом: строительная компания создает кооператив и заключает с ним инвестиционный договор. Задача кооператива- привлекать средства пайщиков, а обязанность создавшей кооператив компании – построить дом и передать квартиры в нем членам кооператива (в соответствии с 110-й статьей Жилищного кодекса РФ он должен самостоятельно выступать застройщиком, владеть земельным участком и организовывать строительный процесс. Рост компаний, которые предлагают покупателю именно такую схему продажи квартир обусловлено в первую очередь ее удобством для застройщиков (т.к договор паенакопления не подлежит государственной регистрации).

ВАЖНО: Ввиду отсутствия регистрации договора в ФРС, возникает угроза двойных продаж. Кроме того, закон «О защите прав потребителей» не распространяется на отношения пайщиков и кооператива, поэтому существует так же риск увеличения стоимости квартиры при необходимости доплаты сверх оплачиваемого пая. По общему правилу участники таких объединений не могут привлечь ЖСК к ответственности за срыв сроков строительства и обнаруженные после сдачи дома недоделки.

Как правило, если застройщик не имеет возможности заключать ДДУ (а это происходит, когда нет хотя бы одного из документов: разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка или опубликованной проектной декларации) но стройка при этом уже идет, застройщик может создать ЖСК и привлекать деньги на строительство. Вполне возможно, что после получения необходимых недостающих документов застройщиком, договор с ЖСК будет переоформлен в ДДУ с застройщиком. Но.. этого может и не произойти.

Итак, мы постарались доступно объяснить основные отличия в приобретении первичной недвижимости по 214-ФЗ и договору ЖСК. Подробнее с самими законами можно ознакомиться на следующих порталах:

214-ФЗ - ссылка

215-ФЗ- ссылка

При написании статьи использована информация с сайтов:

www.consultant.ru

www.realty-ask.ru

www.bn.ru

Последние статьи